7090政策废止！房地产解绑进行时

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7090政策废止！房地产解绑进行时 20230327

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昨天，深圳传来消息，网上一直传的废止“7090政策”的文件属实。房地产解绑做出了实质性的一步。而上海也做了相应调整，从中小套型住宅90-100平米的限制，扩充到100-120平米。

所谓7090政策，是2010年提出来的，说的是90平米住房面积的房子，占比要达到70%以上。政策的意图就是，多建小户型，保障刚需购房需求，但是在实际的运作当中发现，越来越不适合市场的发展，90平米户型，有点刚需买不起，改善看不上的意思。有的开发商甚至强行把两套90平米房子打通，当成180平米去售卖。但是这个最后效果也很有限，毕竟他是两套房，设计上就会存在很大缺陷。很多开发商也是非常头疼这个7090政策，甚至不敢拿地，不愿意拿地。因为盖了房子，现在也不好卖。

其实这些年，随着人口结构的变化，房地产市场也发生了一些变化，现在改善住房，基本都是3居室起步，如果二孩家庭或者三孩家庭，可能还需要4居室，所以90平米显然是不够住的，所以原来的政策并不能迎合改善需求。这就导致了供需并不匹配。这在过去房价上涨的时候还问题不大，有太多的投资需求，掩盖了供需矛盾。但是如今，当潮水褪去，投资需求没有了，这种矛盾就被放大出来。现在的房地产，基本从两个方面在走，保障的归保障，商品的归商品。保障房越多，刚需就会越少。那么最后市场的需求，也就会都像改善型住房倾斜，而改善房现在基本都得以三居室为主。而这种产品，要想住的舒服，怎么也得120平米以上。所以7090政策，显然就不再合适了。

其实类似的房地产限制性措施还有很多，比如北京很早就不批独栋别墅产品了，最后开发商只能去盖一大堆联排别墅和合院别墅，这东西穷人买不起，富人看不上，所以相当尴尬，这几年盖了太多的这些产品，即便卖给了个人，也发现吃亏上当了。不少人确实都有住别墅的梦想，但住过才知道，问题太多了。比如装修贵，耗能高，位置偏，地下潮，蚊虫多，日常上下楼非常麻烦，虽然有个院子，但基本用不到，打扫起来还非常的麻烦。而且房子都挨得很近，站在露台上，对面家里一览无余，甚至隔壁大声说话， 你也能听得一清二楚，也没啥私密空间。所以很多人住了几年，就又搬回到市中心去了。这种别墅的二手房极多，但基本都挂着卖不掉。而且更逗的是，很多这种联排别墅和合院别墅，尽然还是限竞房，也就是限房价，竞地价。也就是说，准备卖给有钱人的东西，你还要限制他的价格。生怕有钱人吃亏。这个确实是想不明白。

所以这些年，房地产的干预政策实在是太多了，你不能说出发点不好，但是实际效果确实不佳，房价上涨了很多年，这些政策非但没起到好的作用，甚至还形成负面拖累，让供给和需求总是不能匹配。大家要买的房子，供给一直稀缺，大家不需要的房子，反而不断地供给。这也造成了资源上的巨大浪费。所以我们也看到了，最近政策提出的方向就是，释放潜在购买力，多盖大家需要的好房子。也就是说，你得根据需求提供供给，谁最了解需求？肯定还是市场。所以把盖房子的权力， 交还给开发商，这个事就变得非常重要。

房地产的解绑是双向的，一方面是开发商的限制放开，包括怎么盖房，也包括融资支持，连万科都出问题了，可能就不是企业的问题了，基本就是全行业的问题，所以这个必须到了要调整的时候，一方面是买卖交易，要尽快的放开管制，现在购买力可能已经不太多了，所以要珍惜那些到现在为止还想买房的人，尽量不要再给他们设置限制，特别是全款的购房者，多么完美的接盘侠，限制他干啥。就应该让全款的随便买，想在哪买就在哪买，甚至还要给一些税费的优惠，鼓励大家全款接盘。管好银行贷款和抵押就行了。别让他们上杠杆就行，不用帮有钱人省钱，也不用害怕富人吃亏。如果中高端楼盘房价能够稳住，楼市预期也就能够逐渐回暖。

至于改善需求，也要尽可能的给与激励，现在利率还是高，再降一个点，改善需求会明显增加。低利率政策可以先向新房倾斜。毕竟房子卖出去了，开发商才能活，才能拿更多的地，当地的金融风险才能化解。所以这块也要给出相应的政策安排。限价，限购，限贷基本都要逐渐解除，中低端的房子，该降价还是要降价的。先得把量打出去，否则一直阴跌其实才是最伤人气的。

总之一句话，有的房子可以涨价，有的房子必须跌价，把问题交给市场。让供需去解决现在的矛盾。楼市政策现在是到了必须要变的时候。至于说放开了会不会再暴涨起来，这个可能性仅限于豪宅这块。你只要限制住他的杠杆，别让富人贷款买房，基本问题也不大。至于普通住宅，由于普通人近几年财富受损严重，炒房的也基本都被干死了。所以还想暴涨可能性已经非常小了。

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